Notre Logiciel Ag.Locat vous propose de calculer automatiquement les éléments des déclarations foncières des propriétaires que vous avez en gérance locative.

• 211 Loyers bruts encaissés
  • Loyers hors charges
  • Allocations logement
  
  Pour vérifier les données fournies par le logiciel, deux états sont à votre disposition :
  - le compte individuel (Menu 3)
  - le quittancement annuel (Menu 6)
  
  Attention, les dépôts de garanties peuvent être réintégrés (si ils ont servi à couvrir des loyers).
  
  
• 212 Dépenses mise par convention à la charge des locataires
  Il s'agit de toutes les dépenses hors locatives qui seraient payées par le locataire et qui normalement sont à la charge du bailleur tels que les travaux, taxes foncières,...
  
  Pour les propriétaires en pleine propriété, il est nécessaire de mentionner dans ce poste les provisions pour charges et de déduire toutes factures locatives (eau, EDF,….)
  
  Dans Ag.Locat, il est conseillé de créer deux types de déclarations 2044 (2044-1 pour les propriétaires en copropriété, et 2044-2 pour les propriétaires en pleine propriété)
  
  
• 213 Recettes brutes diverses (ANAH & indemnités d'assurance)
  • Subvention ANAH
  • Indemnités d'assurance
  
  Si vous avez perçu des indemnités d’assurance, ces dernières ont été enregistrées dans le menu 2/ Gestion des fournisseurs - Avoirs, les codifier en 213-02.
  
  ATTENTION
  Si le total des revenus bruts est inférieur à 15 000 € (il n’y pas à ajuster au prorata du temps de location) et que le propriétaire bailleur ne possède aucun autre bien, il peut bénéficier du régime du micro-foncier.
  Dans ce cas, il aura droit à un abattement de 30% et n’aura pas besoin de remplir l’imprimé 2044.
  Les revenus bruts (loyer hors charges) seront à mentionner dans la déclaration 2042.
  Si le bailleur choisi d’opter pour le régime au réel malgré des revenus inférieurs à 15 000 €, cette option est irrévocable pendant 3 ans.
  Exception : Si un bailleur (dont les revenus ont été inférieurs à 15 000 €) a pendant 3 années successives choisi le régime réel il a le choix ensuite d’opter pour le micro foncier ou le réel sans s’engager pendant 3 ans à nouveau.
  
  

• les charges immeubles ou propriétaire dont le poste de gestion commence par 4,
• les charges locatives dont le poste de gestion commence par 7.

• 221 Frais d'administration et de gestion
  Les propriétaires bailleurs peuvent déduire les frais d’administration payés sur l’année, à des tiers tel que :
  • Honoraires de gestion,
  • Honoraires locataires : pour la part propriétaire,
  • Tous autres frais d'administration et de procédure versés à un tiers à la condition qu'ils ne soient pas récupérés sur le locataire.
  
  
• 222 Autres frais de gestion : 20€ par local
  • Forfait destiné à couvrir les frais d'annonces, de téléphone, de correspondance.
  
  
• 223 Primes d'assurances
  • Cotisations Assurances loyers impayées dans leur intégralité,
    Si le propriétaire bailleur bénéficie d'un crédit d'impôt pour l'assurance loyers impayés il ne pourra pas les déduire (art 200 nonies du CGI).
  • Cotisation propriétaire non occupant.
  
  
• 224 Dépenses d'amélioration, de réparation et d'entretien
  Il faut distinguer :
  • Les travaux de réparations et d'entretien qui sont déductibles quelle que soit la nature du local loué : habitation ou professionnelle,
  • Les travaux d'amélioration qui ne sont déductibles que si le local est à usage d'habitation (sauf s'il s'agit de dépenses destinées à faciliter l'accueil des handicapés ou la protection contre l'amiante).
  
  Les travaux de réparation et d'entretien :
  
  Ce sont les travaux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en bon état le bien loué sans en modifié la consistance, l’aménagement ou l’équipement afin d’en permettre une utilisation normale.
  
  Ne sont déductibles que les travaux qui restent à la charge du propriétaire.
  Les salaires, indemnités de frais et matériaux nécessaires à ces travaux sont admis en déduction.
  Il ne doit être pris en compte que les factures réglées en 2008.
  En ce qui concerne les immeubles en copropriété, la date de paiement retenue est celle du paiement par le syndic aux entrepreneurs. En principe, le syndic doit établir une attestation de travaux sur laquelle est mentionnée : la date de paiement, le nom et l’adresse de l’entrepreneur, et la nature des travaux.
  
  Sont notamment déductibles :
  
  • la remise en état du gros œuvre, des canalisations, de l'installation électrique,
  • les frais de remplacement d'une chaudière de chauffage central,
  • les frais de remplacement d'un ascenseur,
  • les frais de réfection des peintures extérieures,
  • les frais de réfection ou de réparation de la toiture, du plancher ou d'une cheminée,
  • les honoraires d'architecte versés pour l'établissement du devis de réparation,
  • les dépenses de recherche amiante.
  
  Les dépenses d'amélioration :
  
  Ce sont les travaux qui ont pour objet de permettre une meilleure utilisation du bien loué soit par une modification de son aménagement, soit par l'adjonction d'installations, d'équipement ou d'éléments de confort nouveaux ou complémentaires.
  
  Les dépenses portent uniquement sur les locaux d'habitation. Elles peuvent concernées les locaux professionnels ou commerciaux si il s'agit de dépenses destinées à faciliter l'accueil des handicapés ou à se protéger de l'amiante.
  
  Sont notamment déductibles :
  
  • les frais d'installation d'eau courante, gaz et d'électricité,
  • les frais de branchement à un réseau d'égout,
  • les frais d'installation de chauffage central ou d'ascenseur,
  • les dépenses d'installation d'une salle d'eau, de bains ou de WC,
  • les dépenses d'isolation thermique et de chauffage,
  • les modifications du cloisonnement intérieur (sous réserve que le volume habitable ne soit pas augmenté),
  • les dépenses de mise aux normes.
  
  Sont exclus :
  
  • les travaux de construction, de reconstruction totale ou partielle, d'agrandissement ou de démolition,
  • les travaux de transformation profond aboutissant à la création d'un local ou à un changement de la destination,
  • les dépenses qui se rapportent à des locaux affectés à un usage autre que l'habitation au moment de la réalisation des travaux,
  • la rémunération du travail consacré par le propriétaire ou sa famille,
  • les dépenses qui incombent normalement au locataire sauf si ces dernières sont payées par le bailleur et destinées à permettre la location.
  
  
• 225 Charges récupérables non récupérées au départ du locataire
  Concerne les dépenses qui sont de nature locative mais qui n'ont pas pu être récupérées au départ du locataire et qui reste définitivement à la charge du propriétaire. Elles deviennent déductibles l'année du départ.
  
  
• 227 Taxes foncières et annexes 2008
  Ne sont pas déductibles :
  
  • les taxes locatives : TOM, taxe de balayage ….
  • Les frais d'acte et d'enregistrement payés lors de l'acquisition de l'immeuble.
  
  
• 230 Régularisation des provisions pour charges déduites en 2007
  Cette rubrique consiste à réintégrer la part des provisions déduites de la déclaration des revenus 2007 (montant indiqué en 229 sur la déclaration N-1) et à indiquer le montant des charges déductibles qui figure sur l'appel de régularisation reçu au cours de l'exercice 2008.
  
  Sur l'appel de régularisation ou arreté des comptes, vous trouverez le montant des appels prévisionnels et parfois le montant des charges déductibles
  
  Exemple :
  
  Les dépenses réelles de l'exercice pour le lot loué s'élèvent à 1400 €, dont :
  
  • 600 € de dépenses déductibles
  • 500 € de dépenses non déductibles
  • 300 € de dépenses récupérables
  • 2 100 € appels prévisionnels 2007
  
  Le montant à réintégrer dans la rubrique 230 correspond :
  (Appels Prévisionnels 2007 - Déduction charges Réelles 2008) + Dépenses récupérables + Dépenses non déductibles soit 1500 €
  Ce qui donne, après simplification de la formule :
  Appels Prévisionnels 2007 - Dépenses déductibles
  
  
• 250 Intérêts d'emprunt
  Sont déductibles :
  
  • les intérêts payés en 2008 concernant le bien
  • les frais afférents à l'emprunt : frais de dossier, honoraires de notaires, frais bancaires, primes d'assurances-vie souscrites pour garantir le remboursement de l'emprunt.